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Propietario o inquilino: ¿Quién se hace cargo de las averías en un piso de alquiler?

Un fallo en la caldera, una persiana rota, la cisterna que no carga… Son muchas las averías que nos podemos encontrar en una vivienda, pero cuando se trata de un piso de alquiler, ¿quién debe hacerse cargo? Es importante que tanto propietario como inquilino sepan cuáles son los cargos que le corresponden a cada uno y, así, evitar problemas futuros.

Índice

Cómo saber quién se hace cargo

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge en el capítulo IV los derechos y obligaciones de las partes y especifica en el artículo 21 las normas que rigen la conservación de la vivienda.

Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Según el citado artículo, podemos sacar las siguientes conclusiones sobre las obligaciones de propietario e inquilino en cuestión de averías y reparaciones en una vivienda en alquiler.

El propietario

  • Tiene la obligación de realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad sin subir el precio a su inquilino.
  • El mantenimiento de elementos como el suelo, paredes y techos corre de su cuenta, siempre y cuando el inquilino haya hecho un uso adecuado de los mismos.
  • El mantenimiento o sustitución de instalaciones del agua o de la luz.
  • El propietario también se debe hacer cargo de la reparación o sustitución de la caldera, así como de su mantenimiento.
  • En un principio, las reparaciones o sustituciones de los electrodomésticos de la vivienda las paga el propietario, con la excepción de daños por mal uso o reparaciones menores.

El inquilino

  • Los desperfectos ocasionados en el piso debidos a un mal uso correrán a cargo del inquilino, ya que este tiene la obligación de conservar la vivienda en las condiciones que se la entregaron.
    • Pintura por mal uso: pintar sin permiso, hacer agujeros en las paredes, etc.
    • Rotura de muebles o utensilios de la vivienda.
    • Daños en la instalación eléctrica debido a la sobrecarga.
  • En el artículo 21.4 de la LAU se especifica que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.  Por pequeñas reparaciones entendemos aquellas que tengan que ver con el desgaste habitual del uso como: reparación de la correa de una persiana, un desagüe atascado o una cisterna que carga mal.

Las obras en un contrato de alquiler

Como bien dice la ley, si el propietario necesita realizar obras en la vivienda arrendada, el inquilino deberá soportarlas. En el momento que pasen los 20 días de obras en la vivienda, el propietario deberá reducir la renta en proporción a la parte de la vivienda de que no puede disfrutar durante su reparación.

Un punto importante con respecto a las obras en el inmueble es que el propietario no podrá subir después de la renta al inquilino.

¿Qué pasa si no queda claro quién se debe hacer cargo de la reparación?

Pueden darse situaciones en las que ni propietario ni inquilino sepan quién debe hacerse cargo de la avería o reparación. Nuestro consejo es dialogar. Hablar entre las dos partes para llegar a un acuerdo común sobre la responsabilidad de la avería en cuestión. Ante un desacuerdo el inquilino nunca puede dejar de pagar el alquiler, ya que si dejara de hacerlo, el casero podría demandarle por impago.

Por otro lado, nunca está de más especificar en el contrato de alquiler, mediante cláusulas, quién se hace cargo de cada reparación. De esta manera, se evitarán futuros conflictos y malentendidos por ambas partes.

Por último, se recomienda que, aunque no sea de obligado cumplimiento, ambas partes cuenten con un seguro de hogar que cubra estos imprevistos y así evitar grandes desembolsos de dinero.